Η ανατομία μιας ρυθμιζόμενης αύξησης του ποσοστού υποθηκών


Η ανατομία ενός ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκη (ARM) αύξησηΕίμαι τόσο ενθουσιασμένος που μοιράζομαι μαζί σας κάτι που πήρα στο ταχυδρομείο την άλλη μέρα. Όχι, δεν ήταν μια ειδοποίηση ότι ο Οικονομικός Σαμουράι είχε κερδίσει ένα βραβείο για να είναι ο καλύτερος προσωπικός χρηματοοικονομικός χώρος. Ο ιστότοπός μου είναι πολύ επικεντρωμένος στην κατανόηση των σκληρών πραγμάτων για να μας κάνει πλούσιους να απευθυνθούμε στις μάζες.

Αντ 'αυτού, πήρα κάτι καλύτερο. Ήταν επιστολή από την τράπεζά μου λέγοντας το ρυθμιζόμενο επιτόκιο στεγαστικού επιτοκίου μου ανεβαίνει!

Αυτή είναι η πρώτη φορά που έχω λάβει μια τέτοια επιστολή επειδή, στο παρελθόν, θα αναχρηματοδοτούσα πάντα το 5μηνο ARM μου (προτιμώμενο όρο ARM μου) χαμηλότερα πριν από την καθορισμένη περίοδο.

Αλλά με τα επιτόκια που έχουν κινηθεί από τότε που αγόρασα το σπίτι μου το 2014, το λογικό πράγμα που έπρεπε να κάνουμε ήταν να το διατηρήσουμε μέχρι την επαναφορά.

Η προέλευση του πενταετούς ARM μας

Αγοράσαμε ένα μοναδικό οικογενειακό σταθεροποιητή του Σαν Φρανσίσκο το 1H2014 για $ 1.250.000. Είχαμε κουραστεί να ζούμε στο βόρειο άκρο του Σαν Φρανσίσκο για τα τελευταία 9,5 χρόνια και θέλαμε να αλλάξουμε το σκηνικό.

Αρχικά, σχεδιάσαμε να μεταφέρουμε στη Χαβάη, αλλά όταν βρήκαμε το σημερινό μας σπίτι με ωκεάνιες απόψεις, αυτό θα αποτελούσε έναν καλό συμβιβασμό.

Καταγράψαμε το 20% και πήραμε ένα ARM αξίας $ 992.000. Αρχικά, επρόκειτο να μειώσω το 32%, επειδή είχα περίπου 430.000 δολάρια που οφείλονται σε ένα CD με διάρκεια 4 ετών 5 ετών. Αλλά με ένα ποσοστό υποθήκης μόνο 2,5%, ένιωσα ότι αξίζει να δανειστείτε περισσότερα και επενδύοντας τη διαφορά.

Το επιτόκιο υποθηκών 2,5% βασίστηκε στο ετήσιο επιτόκιο LIBOR + περιθώριο 2,25% – 0,25% έκπτωση για να είναι ένας εξαιρετικός πελάτης. Πίσω το 2014, το επιτόκιο LIBOR ενός έτους ήταν μόνο 0,5%, επομένως το ποσοστό μου 2,5%.

Το Διατραπεζικό Επιτόκιο Λονδίνου (LIBOR) είναι το μέσο επιτόκιο στο οποίο οι κορυφαίες τράπεζες δανείζονται κεφάλαια από άλλες τράπεζες στην αγορά του Λονδίνου.

Το LIBOR είναι το ευρύτερα χρησιμοποιούμενο συνολικό επιτόκιο αναφοράς ή το επιτόκιο αναφοράς για τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Ελέγξτε το ιστορικό διάγραμμα LIBOR ενός έτους παρακάτω.

Χρονοδιάγραμμα LIBOR για ένα έτος

Όπως μπορείτε να διαπιστώσετε από το μονογράφημα LIBOR, εγώ υπογράψαμε το επιτόκιο υποθηκών το 2014. Μερικοί από εσάς μπορεί να σκέφτονται ότι αντί να πάρει ένα ARM 5/1, θα έπρεπε να είχα πάρει 30ετή σταθερό επιτόκιο αντί.

Αλλά δεδομένης της ισχυρής πεποίθησής μου ότι θα είμαστε σε ένα περιβάλλον μόνιμα χαμηλών επιτοκίων για το υπόλοιπο της ζωής μας, ένιωσα ότι η καταβολή 0,85% – 1,25% περισσότερο για σταθερό επιτόκιο 30 ετών ήταν σπατάλη χρημάτων. Έτσι οι πράξεις μου ακολούθησαν το μυαλό μου.

Εκτός αυτού, η μέση διάρκεια ιδιοκτησίας στην Αμερική είναι μόνο περίπου 8,7 χρόνια. Το πολύ, μπορεί κανείς να εξετάσει το ενδεχόμενο να πάρει ένα ARM 10/1 για να ταιριάζει με τις διάρκειες.

Όπως σχεδίαζα είτε να πουλήσω το σπίτι μου μέσα σε 10 χρόνια για να αγοράσω ένα ωραιότερο σπίτι στη Χαβάη ή να πληρώσω την υποθήκη κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού πλαισίου, για μένα, η λήψη ενός 5/1 ARM άξιζε τον «κίνδυνο».

Ανεξάρτητα από το αν θέλετε να σπαταλήσετε τα χρήματά σας σε μια σταθερή στεγαστική πίστη 30 ετών ή όχι, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν πράγματι αυξηθεί για όλους μας από το 2014.

Βάσει του τρέχοντος έτους, το επιτόκιο LIBOR ίσο με το 3,1% + το περιθώριο κέρδους 2,25% – το 0,25% για το γεγονός ότι είμαι άριστος πελάτης, το νέο επιτόκιο υποθηκών θα πρέπει να είναι λογικό 5,1% όταν επαναρυθμίζεται στα μέσα του 2019.

Αν καταλήξω να πληρώσω 5,1% για τα επόμενα πέντε χρόνια, το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων μου κατά τη διάρκεια μιας δεκαετίας θα ήταν 5,1% + 2,5% = 7,6% / 2 = 3,8%. Το 3,8% είναι λίγο πολύ σε σχέση με το επιτόκιο που θα είχα πάρει αν κλείσω μια 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου το 2014.

Ωστόσο, με τα χρήματα που εξοικονομήθηκαν από την μη καταβολή 30ετούς σταθερής υποθήκης και τα $ 100.000 + λιγότερο σε προκαταβολή, κατέληξα να επενδύσω τη διαφορά και κέρδισα απόδοση ~ 7% κατά μέσο όρο από το 2014 έως το 2018 επειδή η χρηματιστηριακή αγορά αυξήθηκε μέχρι το 2018 . Παρά το γεγονός ότι έκανα κέρδη 0,8% το 2018.

Αλλά έκπληξη! Δεν θα πληρώσω κατ 'εκτίμηση επιτόκιο 5,1% το 2019. Αντ' αυτού, η επιστολή μου λέει ότι θα είμαι καταβάλλοντας περίπου 4,5%. Ρίξτε μια ματιά στο τμήμα της επιστολής που ακολουθεί.

ARM Letter Εκτιμώμενη πληρωμή κατά την επαναφορά

Στην επιστολή αναγράφεται σαφώς ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων, αλλά για κάποιο λόγο εξακολουθούν να υπολογίζονται 4,5% αντί για 5,1%. Ίσως η καλή έκπτωση πελατών μου -0,25% θα αυξηθεί στο -0,85% το επόμενο έτος; Ή ίσως η τράπεζά μου έκανε απλά ένα λάθος στον υπολογισμό τους.

Οχι όχι. Οι τράπεζες δεν είναι ηλίθιοι. Ο λόγος για τον οποίο το επιτόκιο μου αυξάνεται μόνο από 2,5% σε 4,5% είναι ότι σύμφωνα με τους όρους της υποθήκης μου, το χέρι μου μπορεί να επαναφέρει μόνο το 2% μετά το αρχικό 5ετές σταθερό επιτόκιο 2,5%.

Αυτό το μέγιστο ποσό επαναφοράς είναι αρκετά συνηθισμένο στα δάνεια ARM. Αλλά αυτό το ποσό επαναφοράς είναι κάτι που πρέπει να έχει η τράπεζά σας να επισημανθεί στο έγγραφο.

Το άλλο πράγμα που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι τα δάνεια ARM έχουν γενικά ένα μέγιστο επιτόκιο στεγαστικών δανείων που μπορούν να χρεώσουν για τη ζωή του δανείου σας. Στην περίπτωσή μου, αυτό το μέγιστο είναι 7,5%, αλλά δεν πρόκειται ποτέ να φτάσουμε εκεί κατά τη γνώμη μου.

Δυστυχώς, μετά από ένα ολόκληρο έτος στο 4,5%, η τράπεζά μου μπορεί να αυξήσει το ARM κατά 2%, φέρνοντας το επιτόκιο υποθηκών μου στο 6,5% για το έβδομο έτος.

Ωστόσο, αμφιβάλλω ότι τα επιτόκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται καθώς η παγκόσμια οικονομία επιβραδύνεται. Αντ 'αυτού, από τη στιγμή που η επαναφορά της ARM επαναλαμβάνεται στις 7/1/2020, θα μπορούσαμε πολύ να βρισκόμαστε σε ύφεση με τα επιτόκια LIBOR ενός έτους να μετακινούνται προς τα κάτω.

Πληρώνοντας κύριο

Για να βγάλουν περισσότερα χρήματα, οι μεσίτες υποθηκών και οι τράπεζες LOVE να τρομάξουν τον εαυτό τους από τους άπειρους αγοραστές του σπιτιού, λέγοντας ότι οι πληρωμές τους θα αυξηθούν υψηλότερα μόλις γίνει επαναφορά του ARM.

Δεν τους δείχνουν ένα 35ετές ιστορικό διάγραμμα μειωμένων επιτοκίων. Με το να τρομάζουν τους πελάτες τους, έχουν περισσότερες πιθανότητες να τους κλειδώσουν σε στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών για περιθώρια μεγαλύτερης απόδοσης.

Μην ξεγελιέστε.

Ιστορικό 30ετές χρεωστικό επιτόκιο

Ιστορικό 30ετές χρεωστικό επιτόκιο

Μπορείτε να δείτε από την επιστολή ότι παρά το ποσοστό υποθηκών μου που αυξάνεται από 2,5% σε 4,5%, αύξηση κατά 80%, η μηνιαία πληρωμή μου αναμένεται να αυξηθεί από 3,919.60 δολάρια σε 4.079,33 δολάρια, αύξηση μόλις 4%.

Ο λόγος για την ελαφρά αύξηση της μηνιαίας πληρωμής υποθηκών είναι επειδή έχουμε κατέβαλε το 32% του δανείου μας σε 4,5 χρόνια ($ 992.000 έως $ 734.000).

Η καταβολή πάνω από 250.000 δολάρια στην υποθήκη μας οφειλόταν εν μέρει στις κανονικές μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου, σε συνδυασμό με τυχαίες πρόσθετες μειώσεις κεφαλαίου. Παρόλο που το επιτόκιο 2,5% είναι χαμηλό, η αποπληρωμή του χρεωστικού υποθηκών ήταν πάντα μέρος της μακροπρόθεσμης επενδυτικής στρατηγικής μου.

Σύμφωνα με τη στρατηγική μου FS-DAIR, θα προσπαθούσα να χρησιμοποιώ τακτικά το 25% της ελεύθερης ταμειακής ροής για να πληρώσει το χρέος και να χρησιμοποιήσω το άλλο 75% για να επενδύσω. Και πάλι, ενεργώ μόνο με βάση τις δικές μου συμβουλές.

Εξακολουθούσα να πληρώνω κεφάλαιο τυχαία μέχρι η αποπληρωμή των 10 ετών να παραμείνει 2,5% το Δεκέμβριο του 2017. Μόλις η απόδοση των 10 ετών ήταν μεγαλύτερη από 2,5%, σταμάτησα γιατί έλαβα τώρα υποθήκη χωρίς τόκο αφού απλώς θα μπορούσα να επενδύσω το ποσό της υποθήκης μου σε απόδοση 10ετών ομολόγων για να καλύψω όλες τις πληρωμές μου.

Η διαβίωση δωρεάν είναι ένα από τα καλύτερα πράγματα ποτέ!

Εάν είχα πάρει μια τριετή σταθερή υποθήκη για 3,625%, δεν θα ήμουν σε θέση να ζήσω άτοκη ζωή.

Η διανυόμενη χιλιομετρική διαφορά σας θα ποικίλει ανάλογα με το ποσό του κεφαλαίου που πραγματικά πληρώσατε κατά την αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου του ARM σας. Ωστόσο, ακόμη και αν δεν εξοφλήσατε επιπλέον κεφάλαιο κατά τη διάρκεια μιας πενταετούς περιόδου, θα έχετε ακόμα καταβάλει το ~ 10% του βασικού σας υπολοίπου, ανάλογα με το επιτόκιο σας.

Μια εκτίμηση στην αξία του σπιτιού σας

Ακόμη και αν έχετε να πληρώσετε υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων όταν το ARM σας επαναφέρει, ίσως να είστε στην ευχάριστη θέση να ανακαλύψετε ότι το σπίτι σας έχει εκτιμηθεί σε αξία κατά τη διάρκεια της περιόδου σταθερού επιτοκίου.

Η μέση τιμή κατοικίας του Σαν Φρανσίσκο αυξήθηκε από 1.100.000 δολάρια το 2014 σε ~ $ 1.500.000 σήμερα, ή αύξηση κατά 37%.

Μια κύρια αύξηση ύψους 420.000 δολαρίων υπερβαίνει το ποσό που αντιστοιχεί σε μια μέτρια μηνιαία αύξηση των υποθηκών κατά 159,63 δολάρια, περίπου το ήμισυ των οποίων θα πληρώσει το κεφάλαιο ούτως ή άλλως.

Σαν Φρανσίσκο Median Αρχική τιμή εκτίμηση

Και πάλι, το ποσό εκτίμησης του σπιτιού σας θα διαφέρει. Αν δεν χρονομετρήσατε την αγορά του σπιτιού σας εντελώς λανθασμένη, όπως η αγορά στο 4Q2006 – 4Q2008 ή ίσως το 1Q2018 (η κριτική επιτροπή παραμένει εκτός), πιθανότατα θα βρεθείτε εντάξει.

Ακόμη και αν αγοράσατε την πιο πρόσφατη κορυφή, η κανονική κάμψη δεν διαρκεί συνήθως περισσότερο από 3-5 χρόνια με 10% – 20% διορθώσεις.

Κάντε ένα σχέδιο αποπληρωμής υποθηκών

Δεδομένου ότι έχω μέχρι 7/1/2019 πριν το επιτόκιο υποθηκών μου πέφτει από 2,5% σε 4,5%, σχεδιάζω να συνεχίσω να πληρώνω την υποθήκη μου ως συνήθως και να μην πληρώνω τίποτα επιπλέον στον κύριο.

Μόλις εξαντλήσω και τους 60 μήνες σε 2,5%, θα πληρώσω 50.000 δολάρια στο κεφάλαιο το μήνα 61. Μετά την αρχική πληρωμή αρχικού κεφαλαίου ύψους 50.000 δολαρίων, θα συνεχίσω να πληρώνομαι μεταξύ $ 20.000 – $ 30.000 το μήνα σε επιπλέον κεφάλαιο μέχρι να πάει η υποθήκη ή μέχρι να βρω το σπίτι των ονείρων μου στη Χαβάη.

Με βάση τις επιπλέον πληρωμές μου, η υποθήκη πρέπει να εξοφληθεί εντελώς μέχρι τον Ιανουάριο του 2022 ή περίπου 7,5 έτη μετά την πρώτη αποπληρωμή του δανείου.

Οτιδήποτε μπορεί να συμβεί από τώρα έως τον Ιανουάριο του 2022, γι 'αυτό είναι συνετό να συνεχίσουμε να επενδύουμε και να πληρώνουμε το χρέος ενώ έχουμε ένα καλό χρηματικό έπαθλο. Τώρα μπορείτε να κερδίσετε ένα υγιές 2,45% σε έναν λογαριασμό χρηματαγοράς με την CIT Bank, για παράδειγμα. Αυτό είναι τεράστιο, δεδομένου ότι πριν από αρκετά χρόνια, τα ποσοστά αποταμίευσης ήταν κάτω από το 0,5%.

Η απόκτηση ενός ποσοστού απόδοσης 4,5% είναι εξαιρετική σε αυτό το στάδιο του οικονομικού κύκλου, αλλά έχει και αρκετά χρήματα για να βρει ένα κόσμημα ενός ακινήτου στη Χαβάη με μεγάλη έκπτωση. Και αγόρι, βλέπω εκπτώσεις παντού τώρα!

Η εναλλακτική λύση για την επιθετική πληρωμή της κύριας εντολής είναι απλά να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη μου όταν ήρθε η ώρα να επαναφέρω σε άλλη ARM 5/1.

Μετά τον έλεγχο του διαδικτύου για τα τελευταία επιτόκια στεγαστικών δανείων, μπορώ να πάρω ένα jumbo 5/1 ARM μόνο για 3,25%. Αυτό σημαίνει ότι μετά από 10 χρόνια, το μεικτό επιτόκιο μου είναι 2.875%. Καθόλου κακό.

Σύνοψη άρθρων

1) Συγκεντρώστε τη διάρκεια της καθορισμένης διάρκειας υποθήκης σας με την εκτιμώμενη διάρκεια ιδιοκτησίας ή το χρονικό διάστημα που εκτιμάτε ότι θα χρειαστεί για την αποπληρωμή της υποθήκης.

2) Η πληρωμή για 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου μπορεί να σας προσφέρει περισσότερη ψυχική ηρεμία, αλλά πιθανότατα να πληρώσετε υπερβολικά για αυτή την ειρήνη.

3) Διαβάστε προσεκτικά τους όρους του δανείου σας ARM και υπολογίστε ποια είναι η μέγιστη αύξηση του επιτοκίου κατά την πρώτη επαναφορά και ποιο είναι το ανώτατο όριο του επιτοκίου.

4) Προσπαθήστε να κάνετε επιπλέον πληρωμές κατά τη διάρκεια της περιόδου σταθερού επιτοκίου ARM σας για να ανακουφίσετε την πιθανή πίεση επιτοκίου κατά τη διάρκεια της επαναφοράς.

5) Μην δανείζεστε περισσότερο από ό, τι μπορείτε άνετα να πληρώνετε = δεν υπερβαίνει το 80% του ποσοστού δανείου προς αξία με ένα προσωρινό ταμείο 10% μετά από μια προκαταβολή 20%. Η υπερβολική μόχλευση είναι αυτό που καταστρέφει σταθερά τα οικονομικά των ανθρώπων.

Αναγνώστες, γιατί οι άνθρωποι παίρνουν υπερτιμημένες 30ετές υποθήκες σταθερού επιτοκίου όταν η μέση διάρκεια ιδιοκτησίας είναι λιγότερη από 9 χρόνια; Γιατί να πληρώσετε υψηλότερο επιτόκιο όταν τα επιτόκια έχουν μειωθεί για 35+ συνεχή έτη;

<! –

->